萬科厚樸159億新元私有化物(wù)流地産成“肥肉”

今年7月，由萬科、厚樸投資(zī)、高瓴資(zī)本、中(zhōng)銀投資(zī)組成的中(zhōng)國财團，連同普洛斯的高管團隊，以總價約159億新元完成了普洛斯的私有化。 這一(yī)亞洲曆史上最大(dà)的私募股權收購無疑将物(wù)流地産推向風口。

與傳統房地産開(kāi)發相比，物(wù)流地産業績穩定，現金流充沛，受房地産宏觀調控政策影響較小(xiǎo)，還可享受土地升值帶來的溢價。 廣發證券研究報告顯示，從投資(zī)回報率來看，高标準物(wù)流倉儲設施的回報率明顯高于其他商(shāng)業地産。 商(shāng)場的收益率隻有4%到5.5%。

因此，在住宅限購嚴格、商(shāng)業地産租金增長乏力的市場背景下(xià)，國内傳統地産大(dà)鳄已經盯上了物(wù)流地産這塊“肥肉”。 早在2015年，萬科就與黑石集團成立物(wù)流合資(zī)公司，截至2016年底，已擁有倉儲物(wù)流地産147萬平方米。

除萬科外(wài)，綠地、越秀等房企也将物(wù)流地産作爲業務拓展的方向。 此外(wài)，京東、阿裏等“跨界”企業也已涉足物(wù)流地産領域。

如今，各家企業在物(wù)流地産領域才剛剛開(kāi)始“角逐”，而上海這個一(yī)線城市就是必争之地。 9月26日，萊坊發布2017年上半年上海《工(gōng)業市場報告》。報告指出，上海工(gōng)業市場企穩回升。 據上海市統計局統計，1-6月，上海規模以上工(gōng)業總産值16013.3億元，同比增長8.2%，創2012年以來最高增速。

工(gōng)業總産值的大(dà)幅增長意味着上海對物(wù)流地産的需求也在逐步增加。 然而，近年來，上海工(gōng)業用地供應日益緊張。 據萊坊發布的最新報告顯示，2017年上半年，上海僅售出工(gōng)業地塊27塊，總土地面積78萬平方米。 成交量最高的區縣爲松江和奉賢，成交土地面積分(fēn)别爲35.5萬平方米和20.9萬平方米。

“從成交價格來看，上半年工(gōng)業用地成交均價最高的是闵行區，單價爲每畝102萬元。青浦區排名第二，單價爲每畝102萬元。”每畝89萬。從全部土地交易情況來看，奉賢、嘉定的土地交易單價較低，約爲每畝40萬至50萬元。 萊坊上海研究咨詢部總監兼總監楊躍辰分(fēn)析道。

土地供應不足，導緻物(wù)流倉儲物(wù)業、廠房租金上漲。 萊坊研究數據顯示，2017年第二季度，上海物(wù)流倉儲物(wù)業市場租金達到每平方米每天1.40元，環比上漲3.5%，環比上漲1.9個百分(fēn)點較上一(yī)季度的點數。

工(gōng)廠物(wù)業也呈現出同樣的趨勢。 據萊坊研究報告顯示，2017年上半年，上海工(gōng)業區工(gōng)廠租金保持上漲趨勢。 二季度末，上海工(gōng)業區單層廠房平均租金升至每平方米每天1.09元，環比上漲約2.5%，環比上漲0.5個百分(fēn)點較上一(yī)季度的點數。 其中(zhōng)，浦東工(gōng)廠的需求十分(fēn)旺盛。 目前，浦東單層廠房租金已達到每平方米每天1.45元，環比大(dà)幅上漲約7%。

租金上漲與市場需求旺盛不無關系。 中(zhōng)國社科院城市發展與環境研究所城市經濟研究室主任李恩平曾在接受媒體(tǐ)采訪時指出，随着經濟快速增長，物(wù)流地産需求大(dà)幅增加尤其是近年來網絡購物(wù)的快速發展，使得物(wù)流集聚規模對原本由商(shāng)業企業經營的店(diàn)面、門市的需求大(dà)大(dà)減少，而對倉儲和倉庫現代化的需求卻大(dà)大(dà)增加。

萊坊的報告證實了上述說法。 2017年上半年表現活躍，多個物(wù)流園區錄得數萬平方米新租或續租。 日本還在上海外(wài)高橋物(wù)流園區租賃了約5900平方米的物(wù)流倉儲面積。

受此刺激，上海優質物(wù)流園區空置率下(xià)降0.5個百分(fēn)點至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲級倉庫庫存約650萬平方米。

不難看出，消費(fèi)升級和電(diàn)商(shāng)對物(wù)流倉儲的需求正在給行業帶來新的機遇，但西南(nán)證券分(fēn)析師提醒，物(wù)流地産不同于一(yī)般工(gōng)業或科創園區。 核心客戶需求及網絡布局 内需驅動力強，其運營管理能力比開(kāi)發能力更重要，甚至決定了物(wù)流開(kāi)發商(shāng)的發展規模和整體(tǐ)收入。